这是一篇高水准的地产研究报告，膜拜者众多。
2021年3月11日，国泰君安地产首席研究员谢皓宇团队撰写的《地产出圈系列报告之渠道篇：生态初现，渠道出圈》一文，在业内引起巨大反响。
谢皓宇团队把房企的转型定义为“出圈”。
房企们在产业链上的第一个“出圈”方向是销售渠道。
房地产行业的渠道已经被贝壳深度把控。
随着房地产行业的整体下行，房企的销售严重依赖渠道。贝壳与链家、德佑全线打通，凭借拥有的大数据，实现了线上线下联动以及一二手房联动，贝壳收取着越来越高的渠道佣金，而房企的利润越来越薄。
这使得房企开始自建渠道。比如，恒大的房车宝正在全国跑马圈地，龙湖推出C5租售航道。
房企们在产业链上的第二个“出圈”方向是装修供应链。
目前，许多房企都开始实施集中采购，重构装修市场从出厂到交付的价值链条，房企的供应链平台正在取代建材商的经销商，随之而来的是建材商将原本给予经销商的销售费用转为向供应链平台的返点。
同时，房企们通过各种方式渗透进入装修供应链，比如，万科发起设立了第三方B2B建材采购交易平台，碧桂园和保利共同设立保碧基金对建材商进行投资。
这是房企们在产业链上的两个出圈方向！
但相比房地产开发主业，这些只能算是小打小闹，利润完全无法与主业媲美。
于是出现了这样的一幕，每一家房企都在思考转型，都在寻找自己的第二增长曲线。
正是在这样的行业背景下，资金盯上了一家重庆的上市公司。
2021年3月12日，迪马股份（600565.SH）开盘即涨停，当天一直被超过25万手买单封死涨停，市值定格于72.48亿元。
蜂拥而至的资金是为迪马股份的业绩而来。
前一天晚上，迪马股份发布2020年年报，2020年实现营业收入212.7亿元，同比增长7.99%，归属上市公司净利润为18.02亿元，同比增长25.89%。归属上市公司股东净资产为107.75亿元，同比增长17.95%。
这样算下来，迪马股份即使涨停PE也只有4倍。
许多国内房企其实有点羡慕迪马股份，因为它拥有房地产和专用车制造两大主业。
某种意义上，当这些房企都在努力“出圈”时，迪马股份从一开始就一只脚站在圈内，一只脚站在圈外。
万科郁亮曾经说过，未来的房地产将会回归到普通行业，“就像制造业一样”。
这一天，正在逐渐逼近。
重庆的一位地产圈人士表示，一直以来，房地产和制造业被视为此消彼长对立的两极，“房地产杀死制造业”“房地产挤压制造业”说法一直不绝于耳，但实际上，房地产行业也是制造业，它是在用钢筋水泥等原材料制造出房屋。
整个中国经济能有今天，房地产行业功不可没。
但拐点已经来了。
绿地控股集团张玉良直言，中国房地产行业的商业模式正在发生深刻变革，“金融属性”逐渐下降，“制造业属性”正不断加重。
房地产行业已形成共识：高速增长一去不复返，房企需要加强精细化管理，这一点越来越像制造业。
迪马股份在制造业浸淫接近二十年，对丰田公司创立的精益管理非常精通。
迪马股份把这一套制造业的管理体系应用到了地产板块，取得了非常好的效果。
两组指标能够展示它的优秀。
第一组是2020年经营活动产生的现金流量净额连续六年为正。
房地产行业的拿地支出、建安支出和销售回款往往在时间上存在错位，经营循环往往要2年甚至更长，在保持稳健快速增长的同时，保持经营活动现金流量净额为正非常困难。因此，纵观整个房地产行业，在维持销售规模中高速增长的同时，经营现金流能够持续为正的公司极少。
迪马股份则是其中之一，它在2015年-2020年的经营活动产生的现金流量全部为正。
第二组是“三条红线”均未踩线。
2020年8月，住房城乡建设部、中国人民银行召开重点房地产企业座谈会之后，颁布了“剔除预收款后的资产负债率不得大于70%”、“净负债率不得大于100%”、“现金短债比不得小于1”的“三条红线”政策，这已经成为房地产企业监管硬性指标。
房企们随即开始通过“瘦身”“增肌”手段并举，以期通过加快销售回款、出售资产、股权融资等多种手段降杠杆、降负债。
迪马股份交出的答卷是：截至2020年12月31日，迪马股份扣除预收款后的资产负债率为69.14%、净负债率为48.21%、现金短债比为124.82%，“三条红线”均未踩线。
这两组指标的优秀，能保证迪马股份源源不断地融到资金。
整体而言，迪马股份是一家有着制造业基因的企业。
它构建了一套“房地产制造业”的底层经营逻辑。在过去的经营当中，它一直拥有向管理要效益的本能。未来的房地产行业，肯定不会再有“土地红利”和“金融红利”，迪马股份的这种本能，将确保它能够活得相对较好，能够在行业的激烈竞争当中脱颖而出。
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